Gyda morgais rhannu ecwiti neu forgais partneriaeth bydd benthyciwr yn cytuno i roi benthyciad i chi ochr yn ochr â’ch prif forgais yn gyfnewid am gyfran o unrhyw elw pan fyddwch yn gwerthu’ch tŷ neu’n ad-dalu’r benthyciad. Darganfyddwch sut mae morgeisi rhannu ecwiti yn gweithio, y gwahanol fathau a phwy y maent yn addas ar eu cyfer.
Beth yw morgais rhannu ecwiti?
Mae cynlluniau rhannu ecwiti wedi bod yn nodwedd o’r farchnad morgeisi ers sawl blwyddyn. Maent wedi eu cynnig yn bennaf:
- gan adeiladwyr tai
- gan awdurdodau lleol, a
- fel rhan o fentrau’r llywodraeth i helpu prynwyr tro cyntaf i gael ar yr ysgol eiddo.
Yn nodweddiadol, maent yn caniatáu i chi gyfuno blaendal bach â maint morgais is na’r cyfartaledd trwy ddarparu ‘benthyciad ecwiti’ i chi, gan gwmpasu canran o werth yr eiddo.
Efallai y byddwch yn dechrau ad-dalu’r benthyciad ecwiti yn raddol ar ôl nifer penodol o flynyddoedd neu’n llawn, gan gynnwys pan fyddwch yn gwerthu’r eiddo.
Yn gyffredinol, mae gwerth eich benthyciad ecwiti yn amrywio â gwerth eich eiddo. Felly mae’r swm y byddwch yn ei dalu yn dibynnu ar werth yr eiddo ar yr adeg rydych yn ei ad-dalu.
A ydych yn brynwr tro cyntaf, yn weithiwr allweddol neu ar incwm isel neu gymedrol ac yn edrych i gael ar yr ysgol eiddo? Yna darganfyddwch fwy am y gwahanol gynlluniau a allai fod yn addas i chi yn ein canllaw Cynlluniau llywodraeth ar gyfer prynwyr am y tro cyntaf a pherchnogion tai cyfredol
Y Morgais Partneriaeth
Yn yr un modd â’r cynlluniau a ddisgrifir uchod, mae’r ‘Morgais Partneriaeth’ yn cyfuno morgais traddodiadol â benthyciad di-log.
Dyma’r unig gynnyrch o’i fath yn y farchnad ac mae ar gael dim ond os oes gennych flaendal mawr.
Fodd bynnag, mae yna rai gwahaniaethau allweddol:
- Mae angen blaendal sylweddol.
- Mae ar gael ar gyfer ailforgeisiau yn ogystal ag ar gyfer prynwyr tro cyntaf a symudwyr cartref.
- Pan fyddwch yn gwerthu’ch cartref neu’n ad-dalu’r benthyciad, rydych yn ad-dalu nid yn unig y benthyciad di-log ond hefyd gyfran o’r cynnydd yng ngwerth cyffredinol eich cartref ers i chi gymryd y morgais.
Er bod y term 'partneriaeth' yn cael ei ddefnyddio ar gyfer y cynnyrch hwn, nid oes ganddo unrhyw arwyddocâd perthynas fusnes.
Prif nodweddion:
- Angen blaendal o 20% (sy’n golygu bod angen o leiaf 80% o ecwiti yn eich cartref os ydych yn ail-forgeisio).
- Mae dau fenthyciwr yn cymryd rhan – rydych yn cymryd morgais 60% ar sail ad-dalu fel eich prif forgais a benthyciad di-log o 20% (y Morgais Partneriaeth).
- Rydych yn ad-dalu’r Morgais Partneriaeth 20% yn llawn ar ddiwedd tymor y cytunwyd arno neu os penderfynwch werthu neu ailforgeisio’r eiddo.
- Ar adeg ad-dalu’r Morgais Partneriaeth bydd rhaid i chi hefyd dalu 40% o unrhyw gynnydd yng ngwerth eich eiddo cyfan i’r benthyciwr ers i chi gymryd y morgais.
Er enghraifft, rydych yn prynu neu’n ailforgeisio cartref sy’n werth £300,000. Rydych yn talu am hyn fel a ganlyn:
- Blaendal o 20% – £60,000
- Morgais ad-dalu – £180,000
- Benthyciad rhannu ecwiti (Morgais Partneriaeth) (tymor deng mlynedd) – £60,000
- Cyfanswm – £300,000.
Ar ôl deng mlynedd mae gwerth eich cartref yn £400,000 – cynnydd o £100,000.
Os ydych yn aros lle rydych, mae angen i chi ad-dalu £100,000 i’r benthyciwr Morgais Partneriaeth (y benthyciad gwreiddiol ynghyd â chyfran o 40% o’r enillion yng ngwerth yr eiddo).
Os byddwch yn penderfynu gwerthu a symud ymlaen ar hyn o bryd, byddwch yn ad-dalu'r benthyciad o'r enillion gwerthu. Ond dim ond £60,000 o'r enillion o £100,000 y cewch ei gadw o'i gymharu â'r swm llawn os oedd gennych forgais traddodiadol
Mae hyn oherwydd bod angen i chi dalu £40,000 (40%) o’r elw i’r benthyciwr Morgais Partneriaeth.
Manteision, cyfyngiadau a risgiau Morgeisi Partneriaeth
Manteision
-
Mae’n cynnig ffordd i ryddhau cyfalaf am gost isel trwy ailforgeisio (ond gwelwch y risgiau isod).
-
Bydd eich taliadau misol yn is na phe baech wedi benthyca’r un swm ag un morgais traddodiadol – oherwydd yr elfen benthyciad di-log ynghyd â phrif forgais llai.
-
Os ydych yn gwerthu ar ôl 12 mis a bod gwerth eich cartref wedi gostwng, bydd y benthyciwr yn rhannu unrhyw golled a wnewch. Mae hyn yn golygu eich bod yn talu llai yn ôl nag a wnaethoch ei fenthyg. Mae hyn yn cynnig rhywfaint o ddiogelwch rhag ecwiti negyddol, ond nid yw’n berthnasol i ailforgeisiau.
Anfanteision
-
Angen blaendal uchel – o 20%.
-
Os yw’ch cartref yn codi’n sylweddol mewn gwerth a’ch bod am symud, gallai fod yn anodd i chi werthu gan y bydd rhaid i chi ad-dalu swm uchel o’r enillion i’r benthyciwr rhannu ecwiti.
-
Ni allwch ailforgeisio i godi arian ychwanegol heb ad-dalu’ch Morgais Partneriaeth yn gyntaf – ac ni allwch estyn tymor eich prif forgais na newid i forgais llog yn unig pe bai’r angen yn codi.
-
Os ydych am gadw’ch Morgais Partneriaeth ond newid eich morgais traddodiadol er mwyn cael cyfradd is, efallai y bydd nifer y benthycwyr sydd ar gael yn gyfyngedig ac efallai na fyddant yn gallu cynnig ystod lawn o nodweddion neu na fyddant yn cael y cyfraddau isaf yn y farchnad.
-
Os bydd prisiau tai wedi codi’n sylweddol erbyn i’r Morgais Partneriaeth ddod i ben, gallech gael eich gorfodi i werthu i ad-dalu’r benthyciad ynghyd â’r gyfran yn yr enillion eiddo.
-
Gan fod gennych ddau fenthyciwr efallai y bydd rhaid i chi dalu dwy set o ffioedd morgais – gwnewch yn siŵr eich bod yn deall y costau hyn cyn i chi fynd ymlaen.
-
Gallai eich ffioedd cyfreithiol fod yn uwch nag wrth gymryd morgais sengl – eto, gwiriwch a chymharu’r costau.
-
Os penderfynwch ad-dalu’r Morgais Partneriaeth yn gynnar yn llawn neu’n rhannol, mae cosbau ariannol.
A yw morgais partneriaeth yn iawn i chi?
Oni bai bod gennych flaendal mawr, mae’n annhebygol y bydd Morgais Partneriaeth o ddiddordeb os ydych yn brynwr tro cyntaf yn ceisio cael ar yr ysgol eiddo.
Er y gallai ymddangos yn opsiwn deniadol os ydych yn edrych i symud a gyfnewid i fyny neu’n edrych i dorri costau neu i ryddhau arian trwy ailforgeisio, mae’n bwysig deall y costau a’r risgiau posibl yn y dymor hwy.
Po fwyaf y cynnydd yng ngwerth eich eiddo, po fwyaf y swm fydd angen i chi ei dalu i’r benthyciwr Morgeisi Partneriaeth ar ben y benthyciad gwreiddiol pan fyddwch yn gwerthu neu’n dod i ad-dalu’r benthyciad.
Y prif anhawster yw nad ydych yn gwybod beth fydd y gost gyffredinol pan fyddwch yn tynnu’r morgais allan, gan fod hyn yn dibynnu ar chwyddiant prisiau tai yn y dyfodol.
Mae hyn yn rhywbeth nad oes unrhyw un yn ei wybod nac yn gallu ei ragweld â sicrwydd.
Cael cyngor
Er mwyn deall a yw’r Morgais Partneriaeth yn gywir i chi – ac i ddeall yn llawn sut mae’n gweithio – mae’n bwysig cael cyngor annibynnol.
Ni all pob cynghorydd werthu’r Morgais Partneriaeth, felly efallai bydd eich cynghorydd ond yn gallu trafod:
- y manteision
- y nodweddion cyffredinol
- costau’r cynnyrch wrth ei gymharu â chynlluniau nad ydynt yn forgeisi rhannu ecwiti.
Darganfyddwch fwy am bwysigrwydd cyngor ar forgeisi yn ein canllaw Cyngor morgais: a ddylech ddefnyddio cynghorydd morgais?
