Egluro morgeisi prynu i osod

Efallai y gallech gael morgais prynu i osod dan yr amgylchiadau canlynol:

• os dymunwch fuddsoddi mewn tai neu fflatiau
• os allwch chi fforddio cymryd y risgiau wrth fuddsoddi mewn eiddo a deall y risgiau hynny
• os ydych yn berchen ar eich cartref yn barod, yn gyfan gwbl neu gyda morgais
• os oes gennych chi hanes credyd da ac nid ydych wedi mentro’n ormodol gyda’ch benthyciadau eraill, er enghraifft, cardiau credyd.
• os ydych yn ennill £25,000+ y flwyddyn - os ydych yn ennill llai na hyn fe allech gael trafferth perswadio benthyciwr i gymeradwyo eich morgais prynu i osod
• os ydych o dan oedran penodol - bydd gan benthycwyr eu huchafswm oedran, rhwng 70 a 75 fel arfer. Dyma’r hynaf y gallwch fod pan ddaw’r morgais i ben, nid pan mae’n cychwyn. Er enghraifft, os ydych yn 45 oed pan gymerwch forgais am 25 mlynedd, bydd yn dod i ben pan fyddwch yn 70 oed.

Mae morgeisi prynu i osod yn debyg iawn i forgeisi cyffredin, ond mae rhai gwahaniaethau allweddol:

• Mae’r ffioedd yn tueddu i fod yn uwch o lawer.
• Mae’r cyfraddau llog ar forgeisi prynu i osod fel arfer yn uwch.
• Fel arfer, mae’r blaendal isaf ar gyfer morgais prynu i osod yn 25% o werth yr eiddo (er, gall amrywio rhwng 20-40%).
• Mae’r rhan fwyaf o forgeisi prynu i osod yn rhai llog yn unig. Golyga hynny eich bod yn talu’r llog bob mis, ond nid y swm cyfalaf. Ar ddiwedd cyfnod y morgais byddwch yn ad-dalu’r benthyciad gwreiddiol yn llawn. Mae morgeisi prynu i osod ar gael ar delerau ad-dalu hefyd.
• Nid yw’r rhan fwyaf o fenthyca ar gyfer morgeisi prynu i osod yn cael ei reoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA). Mae eithriadau, er enghraifft, os dymunwch osod yr eiddo i aelod agos o’r teulu (e.e. priod, partner sifil, plentyn, nain neu daid, rhiant neu fab neu ferch). Yn aml, cyfeirir at y rhain fel morgeisi prynu i osod i ddefnyddwyr a chânt eu hasesu yn unol â’r un rheolau fforddiadwyedd llym ag a ddefnyddir ar gyfer morgeisi preswyl.

Mae cynghori, trefnu, darparu benthyciadau a gweinyddu morgeisi prynu i osod i gwsmeriaid yn rhan o’r un ddeddfwriaeth â morgeisi preswyl ac yn cael eu rheoleiddio gan yr Awdurdod Ymddygiad Ariannol (FCA).

Cysylltir yr uchafswm allwch ei fenthyca â swm yr incwm gosod y disgwyliwch ei dderbyn.

Fel arfer bydd benthycwyr yn disgwyl i’r incwm rhent fod 25–30% yn uwch na’ch taliad morgais.

I ddarganfod beth allai’ch incwm rhent fod, siaradwch ag asiantau gosod tai lleol neu darllenwch y papurau newydd lleol i weld beth yw’r rhent am eiddo tebyg.

Mae’r rhan fwyaf o’r banciau mawr a nifer o fenthycwyr arbenigol yn cynnig morgeisi prynu i osod.

Mae’n syniad da siarad â brocer morgeisi cyn i chi gymryd morgais prynu i osod, gan y bydd yn helpu sicrhau eich bod yn dewis y cynnig mwyaf addas i chi.

Mae gwefannau cymharu yn lle da i gychwyn ar gyfer unrhyw un sy’n ceisio dod o hyd i forgais addas.

Argymhellwn y gwefannau canlynol er mwyn cymharu morgeisi:

• Moneyfacts
• Money Saving Expert
• MoneySuperMarket
• Which?

• ni fydd pob un gwefan gymharu yn rhoi’r un canlyniadau i chi, felly cofiwch ddefnyddio mwy nag un gwefan cyn gwneud penderfyniad
• mae hefyd yn bwysig gwneud tipyn o waith ymchwil i mewn i’r math o gynnyrch neu nodweddion a ddymunwch cyn prynu neu newid darparwr
• peidiwch ag edrych ar cyfradd pennawd y morgais yn unig. Yn aml mae ffioedd a chostau eraill yn daladwy.

Peidiwch â rhagdybio y bydd gennych denantiaid yn eich eiddo drwy’r amser.

Yn sicr bron, bydd cyfnodau gwag pan na fydd neb yn yr eiddo neu rhent heb ei dalu, a byddwch angen arian wrth gefn i’w ddefnyddio er mwyn gallu talu eich morgais.

Pan fydd gennych rent yn dod i mewn, defnyddiwch rywfaint ohono i ychwanegu at eich cyfrif cynilo.

Efallai y byddwch angen cynilion hefyd i dalu biliau atgyweirio sylweddol. Er enghraifft efallai bydd y boeler wedi torri neu ddraen wedi ei rwystro.

Os ydych yn drethdalwr ar y gyfradd sylfaenol, codir CGT ar ail eiddo prynu i osod ar 18% ac os ydych yn drethdalwr ar y gyfradd uwch neu ychwanegol, codir 28%. Gydag asedau eraill, cyfradd sylfaenol CGT yw 10% a’r gyfradd uwch yw 20%.

Os gwerthwch eich eiddo prynu i osod am elw, fel arfer byddwch yn talu CGT os bydd eich elw yn fwy na’r trothwy blynyddol o £12,300 (ar gyfer blwyddyn dreth 2022/23). Gall cyplau sydd yn berchen ar asedau ar y cyd gyfuno’r lwfans hwn, gan alluogi creu elw posib o £24,600 (2022/23) yn y flwyddyn dreth gyfredol.

Gallwch leihau eich bil CGT drwy wrthbwyso costau fel Treth Stamp, ffioedd cyfreithwyr neu asiant eiddo neu golledion a wnaed ar eiddo prynu i osod mewn blwyddyn dreth flaenorol, drwy ddidynnu’r rhain o unrhyw elw cyfalaf.

Dylid datgan unrhyw enillion o werthu eich eiddo i CThEM a thalu unrhyw dreth sy’n ddyledus o fewn 30 diwrnod. Mae'r enillion cyfalaf dilynol yn cael ei gynnwys gyda'ch incwm a'i drethu ar ba bynnag gyfradd ymylol (18% a/neu 28%) y byddech wedyn yn ei thalu. Nid yw’n bosibl cario unrhyw lwfans blynyddol CGT ymlaen nac yn ôl, felly rhaid ei ddefnyddio yn y flwyddyn dreth gyfredol.

Mae’r incwm a gewch fel rhent yn cael ei drin fel incwm trethadwy a gallech fod yn destun treth incwm. Dylid datgan hyn ar eich ffurflen dreth Hunanasesiad ar gyfer y flwyddyn dreth yr enillwyd yr incwm.

Yng Nghymru, Lloegr a Gogledd Iwerddon, gallai hyn gael ei drethu ar 20%, 40% neu 45%, yn dibynnu ar eich band treth incwm. Yn yr Alban gallai gael ei drethu ar 19%, 20%, 21%, 41% neu 46%.

Gallwch wrthbwyso’ch incwm rhent yn erbyn rhai treuliau cymwys, er enghraifft ffioedd asiant gosod, cynnal a chadw eiddo a Threth Cyngor.

Nid yw landlordiaid bellach yn gallu didynnu llog morgais o incwm rhent er mwyn lleihau'r dreth y maent yn ei thalu. Nawr byddwch yn derbyn credyd treth yn seiliedig ar 20% o elfen llog eich taliadau morgais. Gallai'r newid rheol hwn olygu y byddwch yn talu llawer mwy mewn treth nag y byddech chi wedi'i wneud o'r blaen.